M&Aアドバイザリー
Transaction and Corporate Finance
TRE（トランザクション・リアル・エステート）
「不動産」を切り口に、幅広いサービスを提供するプロフェッショナルチームです。具体的には、不動産保有企業のM&Aや保有不動産の流動化等のトランザクション支援に加え、各種不動産類型の不動産鑑定評価、コーポレート・リアルエステート(CRE)支援、ホテルアセットに係る運営支援、不動産類型に応じたマーケットのリサーチ等、不動産に関するさまざまなサービスを提供しています。
強みと特徴
TREチームは、デベロッパー／事業会社／鑑定会社／金融機関等、さまざまなバックグラウンドを有するメンバーで構成されています。各々の有するノウハウ・ナレッジ・ネットワークを最大限活用し、シナジーを発揮しながら、クライアント支援を行っています。
以下では、代表的な事例を3つご紹介します。
事例（1） M&A案件における不動産デューデリジェンス（DD）支援事例
M&Aにおいて、対象会社が保有する不動産の価値やリスクを正しく把握することは、買収判断や買収後の事業運営を検討する上で重要な要素となります。特に不動産は、会社によっては資産の大きな割合を占めるため、立地や用途、権利関係、市場価値などを多面的に分析する必要があります。
本案件では、不動産の価値やリスクの把握に加え、将来的な活用方針や価値向上の可能性も重要な検討テーマでした。そのため、TREチームの専門性を生かし、不動産鑑定評価と不動産デューデリジェンスを通じて、クライアントの投資判断を支援しました。
本案件では、クライアントが将来的な不動産価値の向上にも期待を寄せていたため、不動産の現時点での価値やリスクの評価だけでなく、将来的な活用可能性まで見据えた分析が求められました。
そのため、専門性の異なるメンバーが連携しながら現地調査を実施し、物理的・法律的・経済的な観点から不動産を詳細に分析しました。トランザクション案件では限られた期間の中で質の高い成果物を提供する必要がありますが、不動産鑑定評価やデューデリジェンスの結果がクライアントの重要な意思決定に直接つながる点に、大きなやりがいがあります。
TREチームには、不動産投資・運用・評価・有効活用などの分野に精通した多様なプロフェッショナルが在籍しています。そのため、不動産の価値評価やデューデリジェンスにとどまらず、不動産戦略や活用方針の検討まで含めた幅広い支援を提供できることが強みです。
また、TREチームだけでなく、M&Aアドバイザリー、Valuation、Financial Diligence、Taxなど、EY内の複数の専門チームが連携することで、不動産のみならずM&A全体の観点からクライアントを支援しました。各領域の専門性を組み合わせながら課題解決に取り組める点は、EYならではの価値の１つです。
事例（2） 世界遺産登録寺社に対する宿坊活用・ホテル開発アドバイザリー
近年、多くの寺社では檀家数の減少などを背景に安定的な収入の確保が課題となっており、歴史的価値を有する建造物や文化財の維持・管理に必要な財源の確保が求められています。
本案件では、世界遺産に登録されている寺社からの依頼を受け、境内地内にある宿坊（宿泊施設）の有効活用による収益基盤の強化を支援しました。外部のホテルオペレーター兼開発事業者の募集・選定から、賃貸借条件の検討、建物のリノベーション計画策定まで、一連のプロセスに伴走しました。
本案件では、世界遺産としての景観や雰囲気、寺社が大切にする宗教観を守りながら、宿坊の再生と長期的に安定した運営を実現できる事業者を選定することが最大の課題でした。
寺社に安定した収益をもたらすことが重要である一方、単純に資金力のある事業者を選べばよいわけではありません。寺社の歴史や文化的価値に対する理解と共感を持ち、その価値を尊重しながら事業を運営できるパートナーを見極める必要がありました。
そのため、各候補事業者との対話を重ねながら、寺社側の考え方や期待を丁寧に共有し、双方が納得できる形で事業者選定を進めました。歴史的・文化的価値の保全と事業性の両立を実現するため、多様な関係者の意向を調整しながら案件を推進することができました。
TREチームには、ホテル開発やホテル運営の分野に精通したプロフェッショナルが多数在籍しています。本案件では、こうした専門知見に加え、これまで培ってきたホテルオペレーターや開発事業者とのネットワークを活用することで、寺社のニーズに適した選択肢を提供しました。
また、寺社側の要望だけでなく、事業者側の投資採算性や事業継続性にも配慮しながら、双方にとって持続可能な賃貸借条件の設計が実現できました。双方の立場を理解する中立的なアドバイザーとして案件全体を推進し、歴史的・文化的価値の保全と収益性向上の両立に貢献しました。
事例（3） 大手グローバル製造業におけるPPA（取得価額配分）評価支援
クライアント企業の財務報告を目的として、PPA（Purchase Price Allocation：取得価額配分）における不動産・動産の価値評価を支援しました。
対象会社は国内外に多数の工場や事業拠点を保有しており、すべての資産を評価することは期間・コストの観点から現実的ではありませんでした。そのため、資産規模や事業上・財務上の重要性を踏まえ、評価対象とする不動産・動産を選定しました。
また、クライアントおよび監査法人との協議を重ねながら、監査上求められる合理性と十分性を満たす評価方針を整理し、PPAに必要となる価値評価を実施しました。
クライアントはグローバルに事業を展開しており、対象となる不動産・動産は国内だけでなく海外にも広く所在していました。多数の資産の中から評価対象を選定するにあたり、監査上求められる水準を確保しながら、限られた期間やコストの中で案件を進める必要がありました。
また、海外資産の評価では、各国の市場慣行や評価実務への理解に加え、海外EYメンバーファームとの緊密な連携が求められました。国ごとに異なる会計・評価上の論点を整理しながら案件を推進し、グローバルチームと協働して複雑な案件を完遂できたことは、大きなやりがいとなりました。
本案件は非常にタイトなスケジュールのもとで進行しましたが、EYのグローバルネットワークを活用し、海外チームと連携しながら効率的かつ高品質な価値評価を提供しました。
また、不動産・動産評価チームに加え、無形資産評価を担当する専門チームとも連携し、評価対象資産の選定から監査法人との協議、国内外の評価業務の実施、PPA完了までを包括的に支援しました。
国内外の評価プロフェッショナルが連携し、ワンストップでサービスを提供できることは、EYならではの強みです。
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